华夏合肥高新REIT上市首日涨幅30%、华泰江苏交控REIT正式获批、临港创新产业园REIT和东久新经济REIT即将上市……近期，基础设施公募REITs市场可谓动作频频，备受业界关注。

　　市场热度不减

　　眼下，我国公开募集基础设施证券投资基金(以下简称“基础设施公募REITs”)俨然成了投资者眼中的“香饽饽”。

　　在“资产荒”格局延续的大背景下，动辄百倍的公众认购倍数，充分彰显了REITs的市场热度。

　　那么，基础设施公募REITs缘何能够受到投资者的广泛青睐？

　　首先，公募REITs具有优质的基础设施资产作为支撑。

　　“试点阶段，公募REITs的底层资产均为成熟优质、运营稳定的项目。”一位基金管理人在接受记者采访时指出，“以10月10日上市的华夏合肥高新 REIT为例，其底层资产为合肥创新产业园一期，依托于合肥高新区近年来高速的经济发展动能和强大的产业聚集效应，该项目能够产生持续稳定的租金收益，这对投资者来说极具吸引力，上市首日便触发当日涨幅30%的涨跌幅限制即是最好的佐证。”

　　其次，REITs具有强制分红特点，能够为投资人带来稳定持续的分红回报。

　　再者，基础设施公募REITs属于相对中等风险、中等收益的投资品，尤其是产权类项目具有良好的抗通胀性。同时，公募REITs与股债等金融资产的低相关性，可以进一步优化和改善投资组合的整体表现，为居民储蓄转化为投资提供了新的金融产品选择。

　　根据中金公司的最新统计，截至2022年9月30日，中国基础设施公募REITs 17只上市标的总市值为689亿元，自由流通市值325亿元，9月月度总回报率(含分红派息)为0.18%，2022年至今总回报率达7.54%。与此同时，美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数9月月度涨跌幅分别为-13.19%，-15.59%和-7.55%。

　　首发、扩募提速

　　记者注意到，在市场热度持续攀升的同时，我国基础设施公募REITs的扩募、扩容正在不断提速。

　　继2022年10月10日华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所上市交易后，证监会官网显示，10月10日华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“华泰江苏交控REIT”)正式获批。

　　据记者了解，华泰江苏交控REIT是江苏省首单高速公路公募REITs，也是华泰证券(上海)资产管理有限公司获批的首单公募REITs.该项目的底层资产——沪苏浙高速公路全线位于苏州市吴江区，东连上海市青浦区，西接浙江省湖州市，是连接沪、苏、浙三地的交通要道，高速沿线正在打造G50绿色发展走廊，是长三角一体化发展的重要增长极。

　　除了上述项目，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金亦发布公告，分别将于10月13日、10月14日正式上市。

　　无疑，在管理层多次强调要加快推进基础设施REITs常态化发行的大背景下，业界普遍预期，REITs市场的扩容有望进一步提速。

　　事实上，上交所相关负责人此前就曾表示，要推动更多优质成熟、资产类型丰富的项目通过首发和扩募等方式入市，稳步扩大REITs市场规模，盘活存量资产，拓宽基础设施建设权益资金来源，进一步增强资本市场服务实体经济质效。

　　日前公布的《上海市推进高端制造业发展的若干措施》中也明确提出，鼓励更多社会资本参与盘活存量产业用地；支持符合条件的园区开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。

　　有公开数据显示，在全球市场中，REITs已经成为股、债以外的第三大类核心资产，目前全球REITs市场估值已超过2万亿美元。鉴于中国存量基础设施规模价值超过100万亿元，即便仅盘活1%存量，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

　　警惕潜在风险

　　毋庸置疑，国内REITs市场的加速扩容已为大势所趋。

　　自2021年6月首批试点项目落地以来，公募REITs阵容逐步扩大，截至目前已上市项目募集资金规模突破600亿元。并且，还有更多“新兵”已行在路上。

　　不过，需要提醒的是，任何金融产品都存在投资风险。就REITs而言，其可能面临的风险包括但不限于集中投资风险、流动性风险、受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争和利益冲突风险、基金与原始权益人及其关联方和运营管理机构之间的潜在竞争及利益冲突风险、基金价格波动风险、税收政策调整风险，等等。

　　由此，聚焦REITs的配置布局，业界专家普遍表示，关注底层资产属性，切莫一味追涨仍是关键。

　　具体到产品选择方面，投资者应重点关注底层资产属性，将标的项目和同类型的资产回报率进行横向比较，同时于二级市场上切忌追高，应根据个人的风险偏好进行选择。

　　至于扩募产品，投资者还需重点关注装入资产的质量、规模和二级市场价格水平三方面情况。

　　“REITs扩募进展不及预期，或新纳入资产营收不及预期都是潜在的风险因素。”中信证券首席经济学家明明说。

　　再者，从发布扩募消息到扩募完成需要一段时间，如果从发布扩募消息开始市场便已出现较大涨幅，则后续可能会有“利好出尽，获利了结”的情况发生，投资者应理性判断，审慎介入。

　　此外，针对当前似有“过热”苗头的市场，尤其就个人投资者而言，建议充分理解REITs产品的收益特性，明确资产配置的投资目的，形成长期持有并获得分红收益的理性思维，摒弃投机行为，做坚定的价值投资者。